Непосредственное управление. Панацея в ЖКХ или новое обворовывание населения?



В последние время в городе Волгодонске идет много шума вокруг перевода домов в непосредственное управление. Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Давайте рассмотрим, куда хотят перевести многие дома нашего города. Что за непосредственное управление?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное.
Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.
В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом, поэтому нет необходимости платить управленческому персоналу на содержание штата товарищества собственников жилья или за услуги управляющей организации. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Казалось бы, непосредственное управление должно уменьшить плату за услуги ЖКХ. Эту информацию озвучивают нам всем. Но, что нам не договаривают?

Рассмотри поставку коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вола, отопление, эл. энергии). При других формах управления вы отвечаете только за коммуникации в вашей квартире. От отсекающего крана и дальше. От отсекающего крана, который находится в Вашей квартире отвечает ТСЖ или управляющая компания. Ресурсо снабжающие компании подают данные виды ресурсов до границ участка. Это или стена дома или о технологического колодца возле Вашего дома ( люк). Если вдруг в подвале прорвала труба или где-то неисправен стояк за это отвечает ТСЖ или УК. Если прорвало стояк или другая авария или неисправность. На участке от границ участка до отсекающего крана у Вас в квартире. За оперативность работ и за устранения проблемы отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или не расторопности Вас затопило или Вы понесли другой вред, то Вы можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК. Сразу стоит оговориться процесс истребования компенсации долгий.
При непосредственном управлении за этот участок отвечают сами жильцы. Прорвало трубу в подвале. Ремонтируют жильцы. Для этого надо со всех собирать деньги. И кто то сдаст, а кто-то не сдаст.

Дом, переведенный в непосредственное управление, не может рассчитывать на государственную программу капитального ремонта.

Возникает необходимость заключения прямых договоров с ресурсо снабжающими организациями. Кто то заключит, а кто-то нет. И на основании того, что кто-то не заключит вовремя договор добросовестные жильцы могут остаться без воды или тепла.
Кстати. Согласно последним изменениям в ЖК РФ. Заключение прямых договоров на поставку коммунального ресурса возможно при любой форме управления МКД.

Попробуем проговорить все недостатки:

нет постоянно действующих органов управления МКД;
нет механизма для принятия решений по управлению, кроме проведения общего собрания собственников помещений, что требует значительного времени при решении каких-либо вопросов;
собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и, как результат, отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту МКД;
из-за слабой квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание МКД;
отсутствие профессионального бухгалтерского учета поступления и расходования средств собственников помещений на содержание МКД;
низкое качество работ по содержанию и ремонту, выполняемых самими собственниками помещений по сравнению со специализированными организациями;
отсутствует возможность накопления средств на капитальный ремонт многоквартирного дома;
не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ;
между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.
платежи за содержание и (или) ремонт поступают на расчетный счет подрядной организации, а у собственников помещений нет механизмов контроля целевого расходования средств;
сложно контролировать исполнение договора подрядной организацией и использовать финансовые санкции при неисполнении договорных условий.


Минусов довольно много. И возникает вопрос, зачем в городе была поднята эта шумиха и кем? Управляющим компаниям выгоден переход жильцов на непосредственное управление. Сейчас объясним почему. Кем бы инициирован переход домов непосредственное управление? Правильно самими УК.
И вот ответ почему:
Актуальность непосредственного способа управления МКД подтверждается и новой нормой ч.9.1 ст.161 ЖК РФ, вступившей в силу с 1 марта 2012 года, о заключении собственниками помещений в многоквартирных домах, в которых выбирается непосредственный способ управления, договора с управляющей организацией.

Из приведенной нормы следует, что теперь в многоквартирном доме с количеством квартир более 12, при выборе собственниками помещений непосредственного способа управления, собственники заключают договор с управляющей организацией, который не называется договором управления, а именуется договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Порядок заключения такого договора установлен в ч.1.1. ст.164 ЖК РФ:
договор заключается на основании решения общего собрания собственников,
договор считается заключенным при его подписании собственниками, обладающими более 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.164 ЖК РФ в договор о содержании общего имущества включаются обязательства управляющей организации по оказанию услуг и (или) выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. При этом сохранена ч.2 ст.164 ЖК РФ, в соответствии с которой договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, заключаются каждым собственником с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, т.е. с ресурсоснабжающими организациями. В соответствии с таким порядком заключения договоров плата за предоставляемые потребителям услуги в домах с количеством квартир более 12, в котором выбран непосредственный способ управления, подлежит внесению (п.8 ст.155 ЖК РФ):
за содержание и ремонт общего имущества — в управляющую организацию;
за коммунальные услуги — в ресурсоснабжающие организации.

Таким образом, с 1 марта 2012 года управляющая организация вправе осуществлять свою деятельность без обязательств предоставить коммунальные услуги потребителям в многоквартирном доме, а следовательно, без обязательств заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, если в управляемом ею в настоящее время многоквартирном доме будет выбран непосредственный способ управления.

Управляющая организация, осуществляющая деятельность в настоящий период по договору управления при ранее выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе управления «управляющая организация» вправе принять решение о переходе на новые отношения с собственниками помещений, исключающие свое участие в предоставлении потребителям в многоквартирном доме коммунальных услуг. Для этого ей необходимо провести общее собрание собственников в многоквартирном доме с соблюдением следующих процедур:
предложить собственникам изменить способ управления в многоквартирном доме на непосредственный;
расторгнуть договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией по соглашению сторон с определением обязательств сторон в связи с его расторжением;
утвердить условия и заключить договора на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
передать всю информацию, необходимую для расчетов за коммунальные услуги потребителями в многоквартирном доме, в ресурсоснабжающие организации.

Вот ит ответ. Если его упростить и рассказать на простом языке, получается следующие. После прошлогодней истории с Лукойлом. По решению суда долг должны выплатить УК. А при непосредственном управлении такой ситуации не будет. УК так же будет получать деньги с жильцов на содержание жилья. Только не будут нести ответственности за поставку коммунального ресурса. И промежуток от границы участка до отсекающего крана у Вас в квартире перейдет в ответственность к Вам.
Вы будете нести такие же расходы, как и раньше. Только в случаи ЧП на этом промежутке Вам необходимо будет производить дополнительные траты на его устранение. А так как Вы в этом не специалист и у Вас нет соответствующего оборудования. То Вы обратитесь, скорее всего, в УК. И они за дополнительную плату на основании договора подряда устранят это ЧП.

Вот и ответ кому это выгодно. Управляющая компания, перестает нести какую либо ответственность, а прибыль в результате увеличивается.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение. Руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов. Да, и ресурсоснабжающие организации такой вариант, конечно же, не привлекает, так как намного легче бороться с управляющими компаниями, чем иметь дело с сотнями тысяч жителей. Ведь договора на поставку к дому холодной и горячей воды, отопления и т.д. управляющая компания заключает сама и, естественно, несет все финансовые расходы перед ресурсоснабжающими организациями. И в случае, когда оплата за тепло, воду и электричество не поступила коммунальщикам в полном объеме, те, в свою очередь, могут обесточить дом. Поэтому УК вынуждены оплачивать долги населения за счет других статей жилищного обслуживания (содержание и текущий ремонт, капитальный ремонт дома).
Понравился пост? Поделись с друзьями:

5 комментариев

avatar
Спасибо, подробненько описано как в очередной раз пытаются залезть в карман к собственнику жилья. Кроме того, отметил бы ещё один аспект — пока есть монополисты, в частности ресурсоснабжающие организации и «прогнутые» суды — борьба за свои права в одиночку невозможна.
avatar
  • valia
  • 0
Все верно дополнительная обдираловка У меня счетчики на воду в квартире Исправно плачу и за ремонт жилья В подвале еще не поставили счетчики на воду а деньги собрали и причем непонятно почему в стаяке четырех комнатной квартиры разные цены оплаты? У меня что отдельно в подвале и дороже всех счетчики? И со светом непонятная оплата За что ежемесечно добавляют сумму Мне что ярче фанарь (которого нет )светит Да я живу уже в Москве работаю семь лет И все плачу за вывоз мусора Так как было постановления мера не делать перерасчет Но я ведь этой услугой не пользуюсь Короче бедлам и обдираловка
avatar
  • Nadegda
  • 0
Непосредственное управление. Панацея в ЖКХ или новое обворовывание населения? Этот вопрос надо задавать администрации города, Ведь она прекрасно знает, что во всем мире непосредственное управление может быть применено в домах до 6 квартир, и только в России до 12 квартир.А вот затолкать 100 и больше в непосредственное управление — это узаконенное преступление. И В первую очередь этим безобразием должны заниматься депутаты, прокуратура и администрация города.Но сами понимаете в первую очередь это беззаконное безобразие выгодно в первую очередь администрации нашего города…
avatar
  • densvin
  • 0
прочитал статью стало смешно, ещё смешнее от коментов. Статья заказная и в реальности все наоборот.
avatar
  • yrene
  • +1
ВСЯ КОРМИТСЯ С ук!!! Всё мало им, никак не нажрутся, Чем больше воруют, тем больше хочется.Хоть на минутку бы задумались с чего населению оплачивать такие счета квартплаты от 6000 руб.ежемесячно, если зарплата составляет у 40% населения 5205 руб.? А ещё же кушать хочется и детей поднимать надо.Себе зарплаты задрала в сотни тысяч в месяц-ни в чём себе не отказывают, а за 5205 -требования на все 50 000 руб.Ниплохо устроились за чужой счёт жить!!!

Оставить комментарий